Каждый пятый дом в регионах может попасть под реновацию

Заявка на помощь в получении кредита



Каждый пятый дом в регионах может попасть под реновацию

Вице-премьер Марат Хуснуллин предложил провести всероссийскую реновацию. По оценкам экспертов Циан, в регионах под критерии столичной программы подходит более 20% жилого фонда.

Аналитики Циан выяснили, в каких городах больше всего потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в хрущевках со среднерыночными значениями, а также определили различия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в регионах.

  • По объему сносимого жилья реновация в городах-миллионниках соответствует четырем московским программам.
  • Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.
  • Максимальная доля пятиэтажек — в жилой застройке Волгограда (35%), Красноярска (34%), Челябинска и Казани (по 32%).
  • Дома — потенциальные участники программы реновации чаще всего расположены в центральных районах региональных городов.
  • В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1–3%) ниже среднегородских.

К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками, в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м. Информации о подробностях реализации программы в настоящее время нет.

Все расчеты и выводы основаны на информации о структуре жилой застройки и средних ценах квадратного метра из модели оценки Аналитического центра Циан.

В два раза больше, чем в Москве

Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м. Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м — этот проект до конца еще не завершен.

Читайте также  Оплата за муниципальное жилье в Красноярске может вырасти в пять раз

По оценке Циан, в общей сложности две волны сноса устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% суммарной площади столичного построенного жилья.

Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером правительства РФ Маратом Хуснуллиным расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ.

В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники, Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов столичным критериям программы реновации соответствует около 27% зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.

В Москве в программу также было включено около 1 тыс. зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям.

Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960–1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Таким образом, потенциальных участников такой программы может быть еще больше.

По доле жилых домов — потенциальных участников программы выделяются Волгоград, Красноярск и Челябинск. В них более 30% жилых зданий приходится на пятиэтажки с небольшими квартирами. Эти города развивались в советское время как крупные промышленные центры — в них активно строились большие массивы пятиэтажных домов.

Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (в случае с Санкт-Петербургом высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.

Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий — потенциальных участников программы реновации

Город/Регион

Доля домов — потенциальных участников программы реновации, % от жилого фонда

Волгоград

35%

Красноярск

34%

Челябинск

32%

Казань

32%

Самара

29%

Омск

29%

Новосибирск

29%

Московская область

28%

Нижний Новгород

27%

Екатеринбург

25%

Уфа

24%

Воронеж

23%

Санкт-Петербург

21%

Пермь

21%

Ленинградская область

19%

Краснодар

16%

Читайте также  Рынок новостроек в России в январе–мае 2018 года

По расчетам Аналитического центра Циан

Пятиэтажки стареют, но не сдаются

В Москве к началу программы реновации стоимость 1 кв. м в пятиэтажках была заметно (на 18%) дешевле среднегородского уровня (165 и 195 тыс. рублей соответственно). За годы реализации соотношение менялось незначительно (178 против 205 тыс. рублей).

В регионах ценовой разрыв меньше. Средняя стоимость квартир в потенциальных участниках программы в регионах составляет 64 тыс. рублей (это лишь на 8% ниже средних значений по всему рынку).

В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены практически не отличаются от общегородского уровня.

Пятиэтажек в центрах городов-миллионников больше, чем было до начала их сноса в столице (достаточно высокая цена 1 кв. м в них объясняется лишь особенностями местоположения). Участки, на которых они построены, могут заинтересовать девелоперов — это увеличит привлекательность участия в программе для участников рынка.

Стоимость 1 кв. м в домах — потенциальных участниках программы реновации на крупнейших региональных рынках

Город/регион

Средняя цена 1 кв. м в пятиэтажках

Средняя цена 1 кв. м во всех домах

Отношение средних цен 1 кв. м в пятиэтажках к средним ценам во всех домах, %

Санкт-Петербург

92,9

108,1

–14%

Московская область

74,0

76,9

–4%

Казань

70,0

74,8

–6%

Екатеринбург

64,7

67,4

–4%

Уфа

64,7

66,5

–3%

Новосибирск

63,4

65,0

–2%

Краснодар

59,3

59,4

–0,2%

Нижний Новгород

58,4

64,5

–9%

Красноярск

52,4

56,5

–7%

Самара

51,9

55,1

–6%

Пермь

50,5

52,5

–4%

Ленинградская область

49,9

54,1

–8%

Воронеж

43,8

46,3

–5%

Волгоград

42,9

45,3

–5%

Омск

40,3

43,1

–6%

Челябинск

35,3

37,2

–5%

По расчетам Аналитического центра Циан

«Разработку программы реновации жилого фонда в регионах нельзя отделить от функционирования рынка жилья. По объемам ввода новых домов, активности покупателей, площадям земельных участков под новое строительство 14 городов-миллионников с сопоставимым населением отличаются в разы (в Краснодаре вводится 2 млн кв. м, а в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде — менее 500 тыс. кв. м). Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей».

Читайте также  На ЦИАН появился каталог складских комплексов

Алексей Попов,руководитель аналитического центра Циан

По словам Алексея Попова, застройка региональных центров тоже отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию (подобно Кузьминкам, Текстильщикам, Царицыно в Москве), не так много. Там застройка более «мозаична» и полную реконструкцию кварталов осуществить сложнее. Деление на административные районы в городах-миллионниках крупнее, чем в столице.

«Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно», — подчеркивает эксперт.

Copyright © 2020. Ипотека и кредиты в Красноярске. Все права защищены. Запрещено использование материалов сайта без согласия его авторов и обратной ссылки

Политика конфиденциальности