Ситуация на рынке жилья по регионам к середине 2018 года

Заявка на помощь в получении кредита



Ситуация на рынке жилья по регионам к середине 2018 года

Ипотека и кредиты в Красноярске

Рост рынка происходит на фоне увеличения межрегиональных диспропорций. Ипотека – ключевой драйвер восстановления спроса.

1. Число сделок на первичном рынке за первые 6 месяцев 2018 года выросло на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года; эффект отложенного спроса, снижение ставок по ипотеке (в 1 квартале) и информационный фон (во 2 квартале) стимулировал покупателей активнее выходить на рынок. Число регистраций ДДУ выросло в 41 субъекте Федерации.
2. Вторичный рынок демонстрирует околонулевую динамику (-1% по числу регистраций прав на жилые помещения); он восстанавливается медленнее, чем рынок новостроек. В 38 субъектах РФ наблюдается рост числа регистраций.

3. Число ипотечных сделок выросло на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рост числа сделок отмечался во всех регионах, кроме Ингушетии. 

4. Несмотря на восстановление рынка жилья сохраняется тренд на его консолидацию в регионах-лидерах как на первичном, так и на вторичном рынке.

5. Первичный рынок растёт неравномернее, чем вторичный. Ключевые точки роста на нем — столичные регионы (динамика по числу регистраций сделок в них +17% по отношению к 2017 году).

Первичный рынок 

За первые 6 месяцев 2018 года Росреестр зарегистрировал 334,4 тыс. сделок с новостройками по ДДУ, что на 9% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Положительная динамика свидетельствует о практически полном восстановлении спроса на первичном рынке недвижимости, правда, рекордные объемы продаж, которые демонстрировались в первом полугодии 2014 года (344,0 тыс. сделок), пока не достигнуты. 

Основными драйверами роста спроса по-прежнему остаются столичные регионы (Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область). За первое полугодие 2018 года в четырёх субъектах сконцентрировалось 42% сделок по России, тогда как на 81 регион приходится 58%. Роль столичных регионов в восстановлении спроса велика, консолидация рынка продолжает увеличиваться (за аналогичный период 2017 года в них было реализовано 39% квартир, в первом полугодии 2016 года – 34%). Итоговый рост зарегистрированных ДДУ по столичным регионам за рассматриваемый период составил 17%, по прочим регионам – 3%. 

Табл. 1. Доля столичных регионов по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Зарегистрировано ДДУ, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Москва 

45 047 

42% 

45% 

Московская область 

41 352 

-7% 

Санкт-Петербург 

38 384 

50% 

Ленинградская область 

14 782 

-18% 

Прочие регионы 

194 788 

58% 

3% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

1-е место по числу сделок среди столичных регионов в первом полугодии 2018 года на рынке новостроек уверенно занимает Москва – 45 тыс. регистраций ДДУ (+45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Впервые число проданных лотов в Москве превысило аналогичный показатель по Московской области. В 2016 год в рейтинге она занимала 4-ю позицию, в 2017 году переместилась на 2-ю строчку с 31 тыс. сделок. Росту продаж в столичном регионе способствовали выход новых корпусов на низкой стадии строительства по привлекательным ценам, снижение ставок по ипотеке, продление программы «Материнский капитал», активное использование акций и скидок для стимулирования спроса. На 2-м месте Московская область (41 тыс. ДДУ, что на 7% меньше, чем за аналогичный период в 2017 году). Снижению количества сделок способствовало перетекание спроса в Москву, банкротство второго по объему строительства застройщика региона – Urban Group. В первом полугодии 2018 года число сделок в новостройках компании снизилось на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Третью позицию занимает Санкт-Петербург — 38 тыс. квартир (+50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), реализованных по ДДУ. На последней строчке Ленинградская область – 15 тыс. сделок. Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской областью. В первом полугодии 2018 года доля продаж в пределах города составила 72% против 59% в январе – июне 2017 года. Несмотря на то, что объём сделок на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга ниже, чем в Московском регионе, темпы продаж здесь растут быстрее (+22% в северной столице и Ленинградской области против +14% в Москве и Подмосковье). 

На топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу зарегистрированных ДДУ в первом полугодии 2018 года пришлось 49% сделок против 46% в январе – июне 2017 года и 44% за аналогичный период 2016 года. Такие изменения говорят об увеличении концентрации рынка в более развитых регионах России. В сумме по десятке лидеров зафиксировано повышение покупательской активности (+9%). По прочим регионом объём продаж снизился на 1%. По России в целом спрос на новостройки продолжает падать в 41 регионе (год назад падение спроса в первом полугодии регистрировалось в 59 субъектах Федерации). 

Читайте также  Экология в Москве — одна из худших в стране

Табл. 2. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу заключенных ДДУ в первом полугодии 2018 года. 

№ 

Регион 

Зарегистрировано ДДУ, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Краснодарский край 

22 735 

49% 

5% 

Новосибирская область 

11 628 

4% 

Ростовская область 

11 473 

53% 

Республика Башкортостан 

9 475 

31% 

Свердловская область 

8 922 

60% 

Республика Татарстан 

8 722 

31% 

Самарская область 

6 329 

-1% 

Воронежская область 

5 480 

1% 

Рязанская область 

5 403 

34% 

10 

Нижегородская область 

5 010 

-2% 

  

Прочие регионы 

99 611 

51% 

-1% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Первое место в топ-10 с большим отрывом занимает Краснодарский край – 23 тыс. сделок за январь – июнь 2018 года (+5%). Высокий уровень спроса вызван привлекательностью локации, низким уровнем цен, который поддерживает высокая конкуренция среди застройщиков. Среди десятки регионов-лидеров средняя цена квадратного метра жилья дешевле, чем в Краснодарском крае, только в Новосибирской и Ростовской областях. На второй позиции топ-10 Новосибирская область – 12 тыс. регистраций ДДУ, немного отстает Ростовская область, здесь за первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 11 тыс. сделок.  

Перечень топ-10 регионов по объему продаж новостроек практически не изменился. Единственное исключение – на 9-е и 10-е место поднялись Рязанская и Нижегородская области, а Калининградская и Липецкая области, из-за сокращения числа регистраций, перешли на 14-е и 36-е места в рейтинге регионов. 

Существенные изменения в объеме продаж по сравнению с аналогичным периодом 2017г. наблюдается в нескольких регионах. Более чем в 2 раз вырос спрос на жилье в Республике Крым и Севастополе (статистика по этим 2 субъектам объединена). Активизации продаж в этом регионе способствовало постепенное снижение правовой неопределенности в данной сфере, также завершение строительства моста через Керченский пролив стимулирует интерес покупателей к жилым комплексам на черноморском побережье. Более чем на 70% вырос объем продаж новостроек по ДДУ в Республиках Северная Осетия и Адыгея. Это связано с эффектом низкой базы: в первом полугодии 2017 года было в республиках было совершено примерно по 500 покупок в новостройках.

  

Вторичный рынок 

Темпы прироста сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года показали околонулевую динамику, рынок постепенно восстанавливается. В 38 субъектах России наблюдается рост объёма продаж. За первое полугодие 2018 года было зарегистрировано 3,93 млн. прав на жилые помещения против 3,96 млн., зафиксированных в январе – июне 2017 года ( -0,7%). «Число регистраций прав», как правило, в 2,7-2,9 раз больше, чем число собственно сделок (но статистику по числу сделок на вторичном рынке по всем регионам Росреестр в ежемесячном режиме более не публикует). 

На вторичном рынке оживление продаж в основном происходит за счёт продаж в топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок. На них приходится порядка 37% всех совершенных регистраций за январь–июнь 2018 года. Концентрация сделок среди субъектов, вошедших в топ-10, увеличивается с каждым годом. В первом полугодии 2017 года на них приходилось только 33% зарегистрированных прав на жильё. Общий рост по данным субъектам РФ в первом полугодии 2018 года составил 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тогда как в целом по России ещё в 50 регионах наблюдается снижение объёма продаж.  

Табл. 3. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года. 

Читайте также  Недовольные платежками жители Красноярска перекрыли проезжую часть

№ 

Регион 

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Краснодарский край 

177 552 

37% 

8% 

Свердловская область 

136 417 

5% 

Республика Татарстан 

133 228 

7% 

Республика Крым и Севастополь 

121 843 

39% 

Республика Башкортостан 

116 644 

7% 

Воронежская область 

111 122 

72% 

Ростовская область 

107 298 

4% 

Челябинская область 

100 838 

-3% 

Самарская область 

95 210 

5% 

10 

Нижегородская область 

92 455 

4% 

  

Прочие регионы 

2 023 448 

63% 

-8% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Тройка лидеров в топ-10 не меняется уже второй год. Как и на первичном рынке на первом месте по объему зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2018 года Краснодарский край (178 тыс. сделок). По уровню сделок регион обогнал Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Следом идёт Свердловская область – 136 тыс. сделок. На третьем месте Республика Татарстан, за январь – июнь 2018 года здесь зарегистрировали 133 тыс. прав на жилые помещения. 

Объём продаж на вторичном рынке столичных регионов показывает более низкие темпы прироста, чем вошедшие в топ-10 регионы – плюс 6% за первое полугодие 2018 года. По сравнению с распределением сделок на рынке новостроек, на вторичном рынке Московский регион и агломерация Санкт-Петербурга имеют не такую весомую долю – 18%. Данный показатель более чем в 2 раза меньше, чем на первичном рынке жилья (42%). По сравнению с первым полугодием 2017 года за январь – июнь 2018 года доля столичных регионов в объёме продаж на вторичном рынке РФ изменилась несущественно – плюс 1 процентный пункт.  

В столичных регионах темпы продаж на первичном рынке выше, чем на вторичном. Покупателей привлекает широкий выбор доступного жилья в новостройках, более выгодные условия по ипотечному кредитованию. 

Табл. 4. Рейтинг столичных регионов по числу сделок на вторичном рынке жилья (зарегистрированных прав на жилые помещения) в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Количество зарегистрированных прав на жилые помещения, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Московская область 

274 046 

18% 

-1% 

Москва 

221 777 

6% 

Санкт-Петербург 

140 767 

5% 

Ленинградская область 

78 421 

48% 

Прочие регионы 

3 216 055 

82% 

-2% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Росреестра. 

Наиболее существенный рост объёма сделок на вторичном рынке за первое полугодие 2018 года наблюдается в 2 субъектах. В Воронежской области рост объёма продаж на вторичном рынке превысил 70% (111 тыс. сделок в январе – июле 2018 года против 65 тыс. в первом полугодии 2017 года), в Ленинградской области – плюс 48%, где среднемесячные темпы продаж выросли с 8,9 тыс. сделок в первом полугодии 2017 года до 13,1 тыс. сделок в первом полугодии 2018 года. 

Ипотечные сделки 

За первое полугодие 2018 года было совершено рекордное количество ипотечных сделок – 663 тыс., что на 57% выше, чем за январь – июнь 2017 года. После снижения ипотечных ставок в условиях востребованности населением жилья, как и на первичном, так и на вторичном рынках (их средний уровень опустился ниже 9,5%, а по программам частичного субсидирования ставки достигли 6,5-7,0%) данный финансовый инструмент стал основным драйвером роста продаж.  

Только 18% всех ипотечных сделок по России за первое полугодие 2018 года пришлось на столичные регионы, концентрация сделок остался на уровне аналогичного периода прошлого года. Итоговый рост по Московскому региону и агломерации Санкт-Петербурга за рассматриваемый период составил 55%. В распределении ипотечных жилищных кредитов по субъектам РФ не так сильно выделяются межрегиональные диспропорции, как в распределении продаж на первичном и вторичном рынках жилья. Данный финансовый инструмент пользуется спросом в большинстве регионов. 

Читайте также  Рынки уходят в прошлое

На первом месте рейтинга столичных регионов по числу ипотечных сделок оказалась Москва (39 тыс. сделок), благодаря большой численности населения и высокому среднему уровню заработной платы. Следом идёт Московская область – 36 тыс. ипотечных сделок. Это – больше, чем, во всем Северо-Кавказском или Дальневосточном федеральном округе. Не сильно отстает по объёму ипотечных сделок Санкт-Петербург, расположившийся на 3 строчке рейтинга – 32 тыс. сделок. На четвертом месте Ленинградская область – 10 тыс. ипотечных договоров. Стоит отметить, что в общем рейтинге регионов Ленинградская область не входит не только в пятерку, но даже и в десятку регионов по количеству выданных ипотечных кредитов (25е место). 

Табл. 5. Рейтинг столичных регионов по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года. 

Регион 

Количество ипотечных сделок, единиц 

Доля, % 

Динамика по сравнению с янв.-июн. 2017 г., % 

Москва 

38 925 

18% 

51% 

Московская область 

36 288 

63% 

Санкт-Петербург 

32 431 

52% 

Ленинградская область 

9 564 

54% 

Прочие регионы 

546 143 

82% 

57% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка РФ. 

Аналогичный рост объёма ипотечных сделок наблюдается по топ-10 регионам-лидерам (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок – 55%. Такие высокие темпы роста говорят о низкой покупательской способности населения. На данные субъекты РФ в первом полугодии 2018 года приходится 35% сделок по ипотеке, как и в январе – июне 2017 года.  

Десятка регионов–лидеров по ипотечным сделкам за рассматриваемый период не изменилась. Первое место в топ-10 заняла Республика Татарстан, где за первое полугодие 2018 года зафиксировано 25 тыс. ипотечных сделок. Следом идут Республика Башкортостан и Свердловская область – 24 и 23 тыс. сделок соответственно. Высокие показатели по объёму ипотечным сделок в данных субъектах Федерации обусловлено сочетанием достаточно высоких цен на жильё (в среднем около 60 тыс. руб. за кв. м.) и низкой средней заработной платы населения – 32 тыс. руб. в месяц. 

В первом полугодии 2018 года во всех регионах России наблюдается рост объема ипотечных сделок более чем на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Исключением стала только Республика Ингушетия, где было зафиксировано снижение количества ипотечных сделок на 12% (с 65 сделок в январе – июне 2017 года до 57 сделок в январе – июне 2018 года). 

Табл. 6. Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по числу ипотечных сделок в первом полугодии 2018 года. 

№ 

Регион 

Количество ипотечных сделок, единиц 

Доля, % 

Республика Татарстан 

25 074 

35% 

Республика Башкортостан 

24 198 

Свердловская область 

23 143 

Челябинская область 

19 425 

Краснодарский край 

19 234 

Новосибирская область 

16 266 

Красноярский край 

16 142 

Самарская область 

15 672 

Ростовская область 

15 260 

10 

Нижегородская область 

14 965 

  

Прочие регионы 

356 764 

65% 

Источник: расчеты Аналитического центра ЦИАН по данным Центрального банка РФ. 

Copyright © 2020. Ипотека и кредиты в Красноярске. Все права защищены. Запрещено использование материалов сайта без согласия его авторов и обратной ссылки

Политика конфиденциальности